Logement des ménages à revenus moyens : construire 100.000 logements locatifs sociaux et privés

Alors que les élus de la majorité municipale multiplient les discours incantatoires sur "le parcours résidentiel". Que les programmes de construction engagés ou à venir portent pour l'essentiel sur l'accession à la propriété. Que la part de logements sociaux construits, le sont pour les familles relogées dans le cadre de l'ANRU, nous publions les extraits d'un rapport du conseil économique, social et environnemental (CESER) d'Île de France. Il se prononce, à propos du logement des ménages à revenus moyens, pour la construction rapide de 100.000 logements locatifs sociaux et privés.

Aumenter rapidement le parc locatif public et privé en Île de France.
"La construction annuelle de logement est très insuffisante en Île-de-France. Dans ce contexte, les ménages franciliens les plus modestes ne sont plus les seuls à rencontrer des difficultés à se loger. La diminution du parc locatif touche aujourd’hui les ménages à revenus moyens et génère un véritable blocage de la mobilité résidentielle dans le parc social. Exclus d’une grande partie des systèmes d’aides publiques, les ménages à revenus moyens ont des difficultés spécifiques peu abordées. Alors qu’une véritable fracture est en train de se développer en Île-de-France entre l’offre de logements sociaux et l’offre de logements privé, le Conseil économique, social et environnemental régional d’Île-de-France décrit dans un rapport qu’il a adopté le 8 décembre 2011, les dispositifs qui pourraient être mis en place afin de relancer la production de logements pour ces ménages « trop riches pour accéder aux logements du parc social existant et trop pauvres pour accéder aux logements du parc privé ».

Un parc inadaté aux ménages à revenus moyens.
Les ménages les plus pauvres quand ils accèdent à un logement social ont un taux d’effort (coût du loyer en regard de leurs revenus) beaucoup trop important comme l’a souligné, le rapport de la Fondation Abbé Pierre. Par ailleurs, parmi les 453 900 ménages franciliens locataires à revenus moyens (revenu mensuel moyen de 3.873 €, compris entre 2.251 € à 5.776 € ; 9,3 % des ménages d’Île-de-France ; 1 million de Franciliens), 292 300 qui disposent de revenus mensuels moyens de 3 521 €, et sont éligibles au logement social de type Prêt Locatif Social, rencontrent également des difficultés importantes pour se loger. Alors que le parc social permet de loger 2/3 des ménages à revenus modestes (éligibles au parc PLAI ou PLUS), il ne permet de loger que 1/3 des ménages à revenus moyens.

Un parc locatif insuffisant, une production en berne, une attractivité menacée.
Le constat est clair depuis de nombreuses années : la production de logement locatif est nettement insuffisante en Île-de-France et les Etats Généraux du logement de 2008 ont appelé à la reconstitution d’un stock de logements locatifs sociaux et privés. Entre 2000 et 2006, on comptait 0,79 résidence principale construite par nouveau ménage. La production de logements ne permet donc plus de faire face à l’accroissement démographique et à la hausse du nombre de ménages en Île-de-France. Le marché est tendu à l’extrême et la fluidité du parc, essentielle pour assurer une mobilité des ménages, est quasi inexistante particulièrement dans le coeur de l’agglomération. Ce déficit explique en partie l’augmentation des prix des logements, plus rapide que celle des revenus. Ces phénomènes ont des effets négatifs et bloquants sur toute la « chaîne du logement » et pèsent sur l’attractivité de l’Île-de-France. Au-delà des autres interventions nécessaires pour réduire le déficit du parc locatif francilien, le CESER propose de doubler l’offre locative destinée aux ménages à revenus moyens.

Une mobilité résidentielle bloquée.
Parmi les ménages à revenus moyens, ceux qui seraient tentés de sortir de leur statut de locataire peuvent rarement accéder à la propriété, ceux qui sont dans le parc privé ne peuvent accéder à des logements plus adaptés dans le parc social car l’offre disponible est trop faible ou trop irrégulièrement répartie sur le territoire. Ceux qui sont déjà dans le parc social se heurtent à des coûts totalement dissuasifs pour postuler dans le parc privé.

Reconstituer en priorité un parc locatif entre 9 et 11€/m2
Les 292 000 ménages éligibles au logement social financé en PLS (loyer entre 9,52 € et
12,15 €) vivent en zone centrale à 59% ou en zone agglomérée hors zone centrale à 35%.
Leurs besoins portent sur des logements dont les loyers se situent entre 9 et 11 €/m².
Au-delàde 11 €/m², leur taux d’effort brut est trop élevé, atteignant 22% pour 15 €/m² et 28% pour 19 €/m². A défaut d’une action publique massive et ciblée permettant une forte
diminution des prix de vente des logements, les ménages à revenus moyens ne peuvent que rester locataires et, pour ceux qui sont déjà dans le parc social, empêchent les ménages aux revenus plus modestes, d’y accéder.

Produire 100.000 logements en 10 ans dans le locatif social et privé intermédiaire.
Pour réduire le déficit de logements locatifs et atteindre un taux d’offre locative de 50%
en faveur des ménages à revenus moyens, le CESER appelle à construire 5 000 logements sociaux/an et autant de logements locatifs privés soit 15% de l’objectif de construction de
70 000 logements/an.

La simple lecture de ce rapport souligne combien les discours répétés sur le "parcours résidentiel" ne sont qu'un rideau de fumée pour justifier "le tout propriétaire" dans les nouvelles opérations.